Kündigungsschutz: Wann darf Ihr Vermieter kündigen?

In Deutschland genießen Mieter einen starken Kündigungsschutz. Der Vermieter braucht einen gesetzlich anerkannten Grund — und muss strenge Fristen einhalten.

Grundsatz: Kündigung nur mit Grund

Nach § 573 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Allein der Wunsch nach einer höheren Miete oder einem anderen Mieter reicht nicht aus.

Anerkannte Kündigungsgründe

Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts. Der Bedarf muss konkret und nachvollziehbar sein.
Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB): Der Mieter hat seine Pflichten erheblich verletzt — z. B. durch wiederholte unpünktliche Mietzahlung, unerlaubte Untervermietung oder massive Störung des Hausfriedens.
Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB): Der Vermieter würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden.

Kündigungsfristen

Die Kündigungsfristen für den Vermieter sind in § 573c BGB geregelt und verlängern sich mit der Mietdauer:

Mietdauer bis 5 Jahre3 Monate Kündigungsfrist

Mietdauer 5–8 Jahre6 Monate Kündigungsfrist

Mietdauer über 8 Jahre9 Monate Kündigungsfrist

Für Mieter gilt unabhängig von der Mietdauer immer eine Frist von drei Monaten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ende des übernächsten Monats zu wirken.

Widerspruchsrecht und Härtefallklausel

Auch bei einer formal wirksamen Kündigung haben Sie das Recht zu widersprechen. Nach § 574 BGB können Sie der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für Sie, Ihre Familie oder andere Haushaltsangehörige eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Typische Härtefälle sind: hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, Behinderung, lange Mietdauer mit Verwurzelung im Stadtteil, fehlende bezahlbare Ersatzwohnung oder schulpflichtige Kinder.

Fristlose Kündigung

In schwerwiegenden Fällen kann der Vermieter auch fristlos kündigen (§ 543 BGB). Häufigster Grund: Mietrückstand von zwei Monatsmieten. Aber auch hier haben Sie die Möglichkeit, die Kündigung durch vollständige Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage unwirksam zu machen (Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Indexmiete als Schutz vor überraschenden Erhöhungen

Bei einer Indexmiete ist die Mietentwicklung an den VPI gekoppelt — das gibt beiden Seiten Planungssicherheit. Prüfen Sie, ob Ihre letzte Indexmieterhöhung korrekt berechnet wurde.

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Häufige Fragen zum Kündigungsschutz

Ist Eigenbedarf immer ein zulässiger Kündigungsgrund?

Eigenbedarf ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung tatsächlich für sich selbst, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts benötigt. Wird Eigenbedarf nur vorgetäuscht, kann dies nach Ansicht der Gerichte rechtswidrig sein und zu Schadensersatzansprüchen führen.

Welche Kündigungsfristen gelten?

Die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt mindestens drei Monate und verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Für Mieter gilt immer eine Frist von drei Monaten.

Was ist die Härtefallklausel?

Nach § 574 BGB können Sie einer ordentlichen Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für Sie oder Ihre Familie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Typische Härtefälle: hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, fehlende Ersatzwohnung.

Kann der Vermieter bei einer Indexmiete kündigen?

Bei einem laufenden Indexmietvertrag gelten die gleichen Kündigungsschutzregeln wie bei anderen Mietverhältnissen. Der Vermieter braucht einen gesetzlich anerkannten Grund — die Indexmiete allein gibt ihm kein besonderes Kündigungsrecht.

Rechtsgrundlage: §§ 573, 573c, 574 BGB (Kündigungsschutz bei Wohnraum) (Datenlizenz Deutschland — Namensnennung). mieteklar bietet keine Rechtsberatung und keine Rechtsdienstleistungen im Sinne des RDG an. Alle Angaben sind allgemeine Rechtsinformationen ohne Einzelfallbezug. Für die rechtliche Beurteilung Ihres Falls empfehlen wir einen Fachanwalt für Mietrecht oder den örtlichen Mieterverein.